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廣州城市更新重磅新政開始實施 助推加快建成現(xiàn)代化城市

廣州城市更新的又一重磅政策正式出爐并開始實施！近日，廣州市政府印發(fā)了《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）。

《實施意見》立足于將城市更新作為廣州城市建設(shè)的大戰(zhàn)略、大規(guī)劃來謀劃和設(shè)計，提出多項創(chuàng)新措施：鼓勵產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，舊廠房變身新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，5年內(nèi)免收地價；推進城中村全面改造，允許自然村作為改造主體申請全面改造；減少審批環(huán)節(jié)，將老舊小區(qū)微改造、舊村莊微改造、舊廠房微改造和舊樓宇微改造項目實施方案的審定權(quán)下放區(qū)政府等。

“工改新產(chǎn)業(yè)”給予5年過渡期

首先，為促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，盤活存量建設(shè)用地，推進產(chǎn)城融合發(fā)展，《實施意見》進行了政策優(yōu)化，《實施意見》強調(diào)產(chǎn)業(yè)導入，支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級高端化發(fā)展，將國有土地舊廠房改造類型擴展為4種：①工改工；②工改商；③工改新產(chǎn)業(yè)（5年過渡期）；④科改科、教改教、醫(yī)改醫(yī)、體改體。

國有土地的舊廠房自行改造需要補繳土地出讓金，《實施意見》根據(jù)省政府96號文精神，原則上按照市場評估價補繳土地出讓金。值得關(guān)注的是，《實施意見》同時提出，“工改新產(chǎn)業(yè)”給予5年過渡期。也就是說，國有土地舊廠房利用工業(yè)用地興辦國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)的，可按現(xiàn)有工業(yè)用地性質(zhì)自行改造，按照“工改工”政策執(zhí)行，也就是不增收地價，無需補繳土地出讓金。5年過渡期后，按新用途辦理用地手續(xù)。這就為不少處于創(chuàng)業(yè)初期的創(chuàng)意園區(qū)緩解了資金上的困難。

此外，科改科、教改教、醫(yī)改醫(yī)、體改體類型，在補繳土地出讓金方面也有優(yōu)惠。科研、教育、醫(yī)療、體育自行改造按相應地段辦公用途市場評估價的一定比例計收地價。一是教育、醫(yī)療、體育按20%計收；二是保留工業(yè)用地性質(zhì)的科研用地按20%計收；三是市級以上駐穗科研機構(gòu)自行改造的科研用途用地，科研按20%計收，其余商務設(shè)施性質(zhì)科研用地原自有部分按40%、增容部分按70%計收土地出讓金。

《實施意見》同時按照控制性詳細規(guī)劃要求，將不低于該項目總用地面積15%的用地用于城市公建配套等公益性建設(shè)，建成后無償移交政府。用地面積不足15%的，按照控規(guī)平均毛容積率計算建筑面積并折抵貨幣上繳財政。

自然村也可申請全面改造

為加快推進舊村全面改造，改善人居環(huán)境，提升城市品質(zhì)，《實施意見》也對政策進行了優(yōu)化調(diào)整。首先，優(yōu)化改造主體，允許自然村作為改造主體申請全面改造。

市城市更新局有關(guān)負責人表示，這條規(guī)定主要針對面積過大、自然村數(shù)量多且分布散，難以統(tǒng)籌實施全面改造的行政村而設(shè)立的。通過此規(guī)定，既能加快推進舊村改造效率，同時也能輻射帶動整體舊村全面改造工作。

其次，優(yōu)化引入合作企業(yè)時點。舊村莊全面改造基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)政府審核公布后即可通過招標方式引入合作企業(yè)，招標時間按《廣東省實施〈中華人民共和國招標投標法〉辦法》的規(guī)定不少于45天。其三，優(yōu)化村民表決程序。舊村莊改造實施方案由村民代表表決通過后，提交市城市更新工作領(lǐng)導小組審議。審議通過并批復后3年內(nèi)由全體村民（改制居民、祖屋權(quán)屬人）80%表決通過的，批復生效實施。其四，優(yōu)化改造成本。舊村改造復建建安工程費不含地下室建設(shè)費用。舊村改造拆遷獎勵可納入改造成本，具體辦法由區(qū)政府研究確定。其五，合理設(shè)置臨遷時間。整體實施改造、一次性搬遷的，按5年時間核算臨遷費用；分期實施改造、分步搬遷的，按4年時間核算臨遷費用。

打造一批城市更新示范項目

《實施意見》同時強調(diào)加強土地整備，促進成片改造，落實城市戰(zhàn)略。一是鼓勵舊廠申請整宗收儲、增加一口價補償方式，按同地段毛容積率2.0商業(yè)市場評估價的40%計算補償款。二是允許采取多種方式對自行改造項目涉及多個土地權(quán)屬人開展整合歸宗：由改造主體以協(xié)商收購、合作入股等方式實施整備；由政府作為協(xié)商的組織者和監(jiān)督者，組織改造主體與土地權(quán)屬人三方協(xié)商達成一致，由改造主體實施整備；由政府收回土地使用權(quán)實施整備。三是改造主體自主實施整備的，可憑經(jīng)批復的改造方案及與其他權(quán)屬人簽訂的補償協(xié)議（土地權(quán)屬證不用交易登記，免去高額土地權(quán)屬登記歸宗稅費），按照新規(guī)劃用途辦理用地手續(xù)。四是加強成片連片土地整備開發(fā)，經(jīng)市政府批準，可由市城市更新部門組織國有全資企業(yè)具體實施成片連片項目的整備。五是村集體經(jīng)濟組織自主改造需整合國有建設(shè)用地的，應將規(guī)劃地塊范圍內(nèi)不可分割且不可單獨出具規(guī)劃設(shè)計條件的集體建設(shè)用地申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，并辦理土地有償使用手續(xù)。

記者還從市城市更新局了解到，為提升城市更新綜合長遠效益，將加快推進一批示范項目。保障城市發(fā)展戰(zhàn)略，推進位于“一江兩岸三帶”的高端產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)景觀項目，重點是琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)、國際金融城起步區(qū)、黃埔臨港經(jīng)濟區(qū)、白鵝潭中心商務區(qū)；保障和改善民生，推進老舊小區(qū)微改造示范項目，包括越秀區(qū)五羊社區(qū)、荔灣區(qū)桃源社區(qū)等項目；保護和傳承歷史文化，為白云區(qū)均禾街平和大押及周邊更新改造和海珠區(qū)黃埔古村提升整治等項目；促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，打造村級工業(yè)園升級改造示范項目，如白云區(qū)夏茅村級工業(yè)園、五龍崗村工業(yè)園、永泰村舊村莊微改造,番禺區(qū)左邊村工業(yè)園、沙坑村工業(yè)園改造等項目；統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，打造產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)示范項目，包括增城區(qū)正果文旅小鎮(zhèn)，番禺區(qū)沙灣古鎮(zhèn)和紅木小鎮(zhèn)精品項目。

微改造審批權(quán)下放到區(qū)

《實施意見》還開展簡政放權(quán)，減少審批環(huán)節(jié)，提升工作效能。